澳洲Vicinity Centres购物center

澳洲Vicinity Centres购物center

老朱REITs笔记-3

Vincinity这个公司名字我们也许会陌生,但去过墨尔本的人大多数应该到访过公司旗下的Chadstone商场,这个购物center位于墨尔本东南区,被称为南半球特大的购物center。

我们在上一期的笔记中提到标普公司有发布一个“ASX 50 A-REITs”指数,这个指数里面的七个房地产类标的刚好也是目前澳洲市值非常大流动性特别好的七个公司,从这一期开始我们按市值从小到大的顺序来逐一了解这些公司。需要特别说明的是,笔记公开发布的信息仅仅是一些基本的认识,不能作为投资建议,老朱对此不负任何责任。

Vincinity这个公司名字我们也许会陌生,但去过墨尔本的人大多数应该到访过公司旗下的Chadstone商场,这个购物center位于墨尔本东南区,被称为南半球特大的购物center。初次去那里逛街的时候,我就被蓝天白云下的玻璃穹顶给迷住了。



01、公司简史

Vincinity的前身是Jennings地产,成立于1985年2月,同年在澳交所上市。1991年的时候公司改名为Centro地产,后期在1997年公司进行重组成为了合订证券。

在这里简单说一下合订证券,它为A-REITs提供了一个合理的税务架构,目前几乎90%以上的A-REITs都是使用的合订证券架构。以Vicinity为例,每份合订证券由一份Vicinity Limited公司股份和一份Vicinity Centres信托单位组合而成,不可分割。公司是集团的全资实体,管理Vicinity信托基金持有的所有商业地产组合以及外部第三方的物业。

“信托”持有物业收租金,不用交所得税

“公司”负责管理,需要交所得税。

“信托+公司=合订证券”,收入绝大多数分配给投资人。

在后续的发展历程中,Centro做了大量的并购,几乎每年都有几个并购发生。2006年Centro的美国子公司并购了Westfield公司的七个购物center,公司当时跻身美国Seventh大商业地产公司,管理着100亿美元+的地产组合。可惜高歌猛进的好日子总是比较短暂,2008年美国次贷危机爆发,Centro遇到了严重的流动性困难。经过几年的挣扎之后,公司在2011年6月把美国业务打包出售给了黑石旗下的基金。

同年,澳洲证监会对Centro公司的8位高管提起诉讼,包括公司董事长和CEO的高管团队几乎全军覆没,主要理由是他们对财务情况的披露严重违法。大量的会议之后,澳洲高等法院同意对公司进行重整。优先债权人免除了27亿美元的债务,股票和可转债投资人得到了现金补偿并出局,而公司资产的归属权被转移至优先债权人名下。

不知道是不是为了抹去以前的负面影响,2013年1月,股东大会一致同意将Centro这个名字改为Federation。

到了2015年,Federation公司和Novion公司合并,合并后的公司被命名为Vicinity Centres,字面意义是“邻里购物center”。Emporium Melbourne和Chadstone这两个核心资产便是从Novion公司合并过来的。接下来的这五年,公司总算没有再改名字了。



02、资产及运营

Vincinity目前是澳洲second大购物center集团,所有商业租客的年销售收入达到174亿澳币。2019财年公司的运营现金流(FFO)为6.89亿澳币。公司拥有南半球特大的购物 center Chadstone,同时也是奢侈品行业的澳洲first大业主。

我们看一下公司年报列出的主要财务指标:


全球的网购浪潮之下,传统的商业地产公司经历了很艰难的时光。Vincinity在2015年还持有88个物业,这几年一直在腾挪,数量做少,资产做优,到2019财年留下了62个物业但资产规模还有小幅上升。在艰苦的努力之下,出租率维持在了99.5%的水平,年度销售额跟当年88个物业时基本持平,去年为165亿澳币。其中品牌专卖店的坪效比2018财年增长了9.4%,达到11,083澳币。

公司管理层把公司资产分为两类--旗舰类和核心类,听起来都很厉害,不过真正赚钱的是旗舰类,Chadstone就是旗舰类里的台柱子,年度销售额全澳洲first。公司近年的策略是处置非核心资产的同时,继续升级优质资产。根据截止19年底的半年报,组合里的物业数量又减少了3个。而Chadstone的营业额同比增长了7.8%,具体品类里的奢侈品销售增加了30.2%,似乎全世界的有钱人都再变得更有钱且花钱不手软。

不过我们可以看到专卖店的租用成本率微升,由上年14.7%涨到本财年的15%,租客的经营压力也不算小。


03、现金流和债务

房托基金的现金流及债务安排跟一般公司不一样,由于规定了90%以上的收入要分配给投资人,公司要发展就只能通过债券和股权融资两条路。

本财年和上年度的主要区别是没有进行大的收购,公司出售了6.7亿澳币的非核心资产,在市场以净有形资产折价12.3%的价格回购了2.55亿的股票。

2020年到期的债务主要是4亿澳币利率为5.38%的中期票据,已经成功置换为2025年2.6%的中期票据。在2020年之前的信用评级是:标普A/稳定,穆迪A2/稳定。但今年上半年都已由稳定调整为了负面。然后公司在6月份进行了一个很大的新股配售计划,债务结构改变也很明显,具体请看文章末尾。


04、管理层

10位高管里面,董事长Peter Hay和其他7位都是从2015年Vicinity诞生于合并时就上任了,另外两位新官的履历如下:

除了上述10位董事之外,非执行董事有9位,他们加起来的酬金有206万澳币,感觉董事会队伍比国内的上市公司庞大很多啊!这部分成本也高不少。


05、高管持股及公司回购

董事持股没有变化,大多没什么持股,只有一个非执行董事David Thurin持有1389万股。

公司从2017年7月25日起执行了一个回购计划,近期一次回购是2020年3月19日,总耗资6.02亿澳币,买了2.4亿股,平均回购成本每股约2.51澳币。这个回购计划在疫情爆发之后就暂停了。


06、分红和市场表现

AFFO是分红的现金来源,过去几年基本维持在0.17澳元左右,分红也就在0.16元左右,可是有略微下降。过去几年的分红收益率在5%-5.5%之间。

公司股价在2016年$3.6见顶,后在$2.5附近震荡了三年,今年的疫情打击之下跌到$0.9。6月11日的新报价是$1.67,如果仅仅根据前面五年的历史简单推断,目前价格隐含的分红收益率就很高了。


07、公司管理层对新冠的分析

根据澳洲卫生部的统计,疫情高峰出现在3月底,四月中旬到现在已经得到了很好的控制,目前也只有零星的新增了。

新冠疫情对商业地产的影响非常大,我们一起随着疫情的变化看一下公司管理层的反应。

二月份

公司管理层在2月中旬的半年报中披露了人流量变化,可以看到1月底到2月中旬同比人流量减少了8.1%。管理层当时对2020财年的每股运营现金流(FFO)指引从之前的17.6/17.8下调到17.2/17.4,幅度不是很大。


三月份

但是在3月19日,公司撤回了2月份的盈利和分红指引,理由是新冠疫情的扩大。在这份声明中,CEOKelly提到公司还有13亿澳币的信用额度,并可以延迟一些资本支出,同时也暂缓了此前较为频繁的回购动作。


六月份

CEO提到这些举措主要是增强资产负债表以应对新冠疫情带来的不确定性,新股配售也可以维持公司的信用评级。可能后者才是更重要的吧,毕竟公司大量的债务都与信用评级有关,一旦下调,公司流动性可能遭遇极大打击。

3月至5月的这三个月,只有49%的租金账单被支付,大量免租或延期交付的谈判正在进行之中。随着政府疫情防控的措施放松,客流量从4月份同比下降50%提升到了同比下降26%。80%的店铺恢复了营业,4月份时仅有42%。

由于近期的配售资金用于还债,较明显的改善了杠杆率,2023年前到期的债务大幅降到了1.5亿澳币,另外配售完成之后公司也拥有了8.6亿澳币的现金。

这篇笔记看起来比较凌乱,大家见谅。我的计划是先初步过一遍这七家公司,然后有心得的话再做一些点评。




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