以房养学你也可以!

发布时间:2016/1/15 19:18:14

        澳洲多个城市被评为最适合人类居住城市,文化之都和花园之都墨尔本已经连续3年蝉联了世界最适合居住城市,拥有可人的气候、独特而舒适的生活环境、高质量的社会与文化基础建设。同时,国际性商业大都市悉尼也已连续多年被评为世界十大最佳居住城市。
 
        澳大利亚是世界上最具多元文化特色的国家,海外出生者几乎占澳大利亚总人口的四分之一,其中相当一部分人来自欧洲、亚洲和中东国家,澳大利亚的劳动大军极富多语种能力和多元文化体验。技能优良的人才,辅以熟练的外语能力,从根本上消除了熟悉文化的过程。澳大利亚的经济人才数量排名世界第四,就熟练劳动力、IT专业人才、金融人才和高素质的工程师人数而言,澳大利亚居世界前七名之列。澳大利亚杰出的教育系统源源不断地培养各种技能的人才,在满足竞争经济需要方面,其能力超过任何其他国家(人口为2,000万或以上的国家)。健全的教育与培训系统可以确保澳大利亚具备各种尖端技术人才,满足参与国际竞争的需要。
 
 
        澳大利亚的教育具有世界一流的水准,全国共有42所大学,这个人口才突破2300万的国家,已先后有12位科学家获得过诺贝尔奖。墨尔本是澳洲的教育之都,云集了澳洲知名的9所公立大学,国际学生数量达15万人,墨尔本在世界上国际留学生最向往的城市中,名列前列。
 
        根据英国高等教育调查机构QS公司公布最新排名,选出全球50大的“最佳求学城市”。其中,巴黎连续2年排居首位,其次是伦敦,第3位则是跳升9级的新加坡;澳洲有两个城市打入十大,分别是悉尼及墨尔本,位列第4及第5。若以打入排名榜的城市数目计算,最多城市上榜的国家是美国,其次是澳洲,加拿大及英国紧随其后。
 
 
        澳洲有不少中国留学生,他们的父母中,有部分正考虑为子女在澳洲“以房养学”。
 
        现在流行‘以房养学’的讲法,指通过投资境外地产获取的回报来解决子女留学费用,如果投资得当,甚至在这之后还能有所盈利。按照澳洲目前每年平均7%-12%的房价涨幅,如果留学三年,房产本身增值15万澳元,那么学费也可以赚下来了。国内一位澳洲房产专家介绍,“如果用您在上海市中心买一套房子的钱,完全可以在澳洲买三套了,在澳大利亚买房您可以享受公民待遇,现房首付30%,期房首付10%,如果是55万澳元以下的房产还可以免除印花税。我们这边一套房价格才50万澳元左右,折合人民币275万元,也就是说您首付不到30万元就能买一套期房了。”
 
        对澳洲房市稍作了解的留学生家长开始打起了“以房养学”的算盘。的确,以今年墨尔本房屋中位价3房别墅60万为例,购买楼花的订金只需10%,即6万澳元,相当于一个澳洲留学生每年平均所需的学费+生活费。一年后楼盘竣工交房,按照年增长9%计算,三年后房屋已增长至77.7万,加上5000澳元的投资者政府补贴,还未加上把多余房间出租出去所得房租收入,获利将可能是该留学生三年多的学费加生活费了。也就是说,如果将此别墅整体用于出租来抵消贷款,找个房价高的年份卖掉,得到的将是大笔的资金流。当然,自己就得租房住。如果将此房的主人间租出去,自己住小间,每年给租客涨房租(贷款是不会随房价涨的),既节约了自己的房租,还将得到卖房时资金利润。当然了,在这样一个讲求专业的国家,一定要找个专业的房产中介帮助实现贷款,专业的律师维护最大权益,专业的会计帮助避税。
 
        再例如,在悉尼购买一套两房公寓价值约为62万澳元,孩子在澳留学4年的学费总共8万-10万澳元,生活费一个月1500-2000澳元(不计算打工收入),总共每年4万-5万澳元。假设孩子自住一间,将主卧出租,每月房租1400澳元(不计算个别学生把客厅也出租的情况下),4年后除去一些维护成本,房租总收入将接近6万澳元。根据近几年澳洲地产的增值趋势,每年的平均涨幅为7%到12%。用中间值9%计算,4年后该地产市场价将为近88万澳元。最终4年下来房产增值加上租金收入获得的总收益为94万澳元。减去留学费用和地产投资的成本(包括贷款利息),4年后得到近10万澳元的净收益。这组数据只是最保守的估算,且计算过程中的每个数据都相对客观。即使存在个别误差,4年后无法达到和计算相同的收益,但是用来支付孩子的学费和生活费的大部分却绝对是绰绰有余的。
 
        由以上案例大家可以很直观地看到“以房养学”的优势,看到这里,大家是否已经对“以房养学”心动了呢?
 

接下来请看澳美家集团房产置业专家就此为大家带来的权威分析:
 
        首先,从概念上讲,“以房养学”是目前最新的留学投资概念,指的是通过海外购置房产,利用房子的租金和未来的升值来补回留学所花的费用。为出国留学的孩子购买房产不但在经济上大力贴补了留学费用,同时也给孩子创造了一个更加稳定,安全的学习和成长环境。只要买到了正确的房产并且加上各种专业的打理,最后甚至还可以获得丰厚的利润。当孩子学成之后,开始长期在澳大利亚定居或者工作时,拥有一套当地永久产权的房产必定会让所有父母庆幸自己当年的决定。
 
       澳大利亚是全世界唯一一个地产连续65年持续增长的国家,期间或许会有小的浮动,但是每7年到8年房产翻一番的规律始终不变。就平均房屋空置率来说,澳洲的房屋空置率低于2.7%(一百套房子只有2到3套在三周之内租不出去)。房价虽然较其它国家偏高,但正因如此房产才最保值。并且当地银行最多可以提供80%的贷款(澳洲四大银行全部入选全世界15家AAA银行)。
 
      由此可见,在澳洲完成以房养学的留学方式是完全可行的,甚至你还会因此赚得一笔收入。
 
那么,这种方式是否在其他国家也同样适用呢?
 
        客观来讲,想要成功完成“以房养学”,当地市场必须要满足如下要求:高租金、低空置率、养房费用低、稳定增值,当地地产市场足够透明。就美国而言,虽然,目前房价大跌,但是一旦购买房产后,每年的各种“隐形”养房费用(地税、房产税,学区税,强制维修费等等)巨大。 并且房市浮动,银行贷款的门槛也相当高。因此很可能是养学不成,反而不得不持续支付巨大的养房费用。另外,加拿大总体中国学生不算太多,房子出租和转手都比较困难,缺乏潜在的“养学”市场。
 
       同样,英国及欧洲各国与美国一样,为了尽快走出金融危机,很多当地10万欧元的房产,卖给我国的投资人却是20万欧元甚至更高。房产的长期增值不但得不到保障,并且充满水分。温馨小贴士:
 
        为了能将将澳洲“以房养学”的优势发挥到最大,在具体实行过程中需要注意以下事项:
 
1. 房屋质量:房子是否来自信得过的开发商,保证了后期持有成本的可控制性,特别是成功移民之后。
 
2. 所处地段:直接决定了房子的升值潜力和出租价格。
 
3. 汇率变更:澳洲房价增长趋势稳定,但是汇率却是相对浮动的,需要选择适当的时机投资。

购入澳洲房产或地产的投资人可永久地拥有其土地和房屋的所有权与继承权。国内近期推出的“70年使用权”到期后可能要有偿续期,而在澳洲则是世代相传,为子孙后代留一些产业,同时也是将个人资产合理的分配。

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