投资高手的海外秘笈

发布时间:2016/1/15 19:16:46

        随着国内限购令宏观调控政策的不断出台和房产泡沫等等投资环境不确定性,时下“到澳洲去置业”几乎成了国内一些房产投资者相互交流的时髦话题。
 
        与过去情况有所不同的是,以前很多人去澳洲买房主要是考虑到留学移民的方便,现在投资的比例正在逐渐上升,如果说有十个人打算到澳洲买房,那么其中3个人是为了留学,2-3个人是为了移民,差不多有3-4人则是为了投资。而在过去,投资的比例要低很多。
 
澳洲房地产近40年来平均每七至九年即可增值一倍
 
        澳洲土地和房屋的审批发放速度慢,造成澳洲的房屋供给日益趋紧,远远跟不上其人口扩充的速度。强劲的经济增长、近20年来的高额人口增长率以及供不应求的房产市场状况,是支撑澳洲房价上涨以及众多投资者关注澳洲房地产市场的主要原因。特别是从2002年开始,大批海外人士不断涌入澳洲,带来了大量的住房需求,推动了房价的不断增长。
 
        购入澳洲房产或地产的投资人可永久地拥有其土地的所有权与继承权。国内近期推出的“70年使用权”到期后可能要有偿续期,而在澳洲则是世代相传,为子孙后代留一些产业,同时也是将个人资产合理地分配。
 
轻松利用银行贷款优势
 
        重要的是海外投资人在澳洲银行最高可获得80%房地产贷款额;个人购房首付10%,即可与当地居民一样享受房屋贷款权。海外投资客可以在澳洲银行用当地物业进行抵押进行贷款,方便且实惠。
澳洲各银行默认为房地产提供信贷的风险几乎为零,因此投资物业较容易获得银行信贷的支持。澳洲银行对客户的审核条件相比美国或其他同类型国家较严格,对客户的财产和收入都有一定要求,这样就最大限度的保证贷款的安全。贷款时需提供:护照、驾驶证、收入证明、银行流水账单、资产证明。(美国要一次性付款,加拿大贷款手续麻烦)。
 
       不需要额外的抵押物,房子本身就是你的抵押物。这足以说明银行业对澳洲房的地产市场具有充足的信心!试想,如果你的还款能力出现问题或者破产,银行只需收回这套房产,并以当时的价格对外竞拍。资本主义的银行是不会承担太大的风险的,银行敢于这么做只能说它有把握回收之后的市场价格肯定高于它放贷时支付的价格(贷款利率只比存款利率高一、二个百分点),是赚钱买卖!
 
        房屋贷款在投资上起了金融杠杆的作用,俗话讲以小博大,四两拨千斤,用较小的投入博取较大的投资收益。尤其在租金与贷款利息基本持平的澳洲,首付当然是越低越好。好比A和B两个人合伙做生意,配股方案是A(房产买家)出20%,B(银行)出80%,生意每年赚取8%-10%,生意赚取的全部利润将由A所得,你愿意做A还是B? 当然是A!如果能出10%甚至5%那更好。
 
        反观国内,09年开始至今国务院下令规定,个人首套住房贷款首付提至30%,第二套房贷首付不低于60%或70%。如果购买的第二套房用做投资用途及出租,那么在理论上已失去了投资价值。因为《穷爸爸富爸爸》说‘单纯预期房屋增值获取收益是不理性的不正确的投资’。
 
 
 
只付利息 Interest only
 
        澳洲银行是允许海外投资者只还贷款利息不还本金的!这一点似乎对很多国内同胞是非常不能理解的。很多中国留学生的父母来澳洲看房,看好了就要一次性付款。不是想显示自己多有钱,只是他们已经习惯这样做,反正国内买房子早晚要还清。而且既然有能力一次性付清,又何必慢慢还贷呢? 下面我们来分析一下:
 
        为什么可以只还利息?国内房屋使用权70年,所以你当然要在你房屋使用的期限内把钱付清,不然不是等于白用了? 而澳洲的房屋是私有财产,即永久产权,无限期的产权,那么你想什么时候还清就什么时候还清!
 
        为什么要只还利息? 既然购买不动产是一种投资,那么利益最大化而风险最小化就是我们的追求。银行愿意借钱愿意担保,愿意做B合伙人投资80%我们就不要和它争啦。投资者有风险喜好和风险厌恶之分,及对投资项目的信心强弱不一。如果你没信心,就少投点钱,多余的钱放自己口袋里。如果你很有信心,那不如拿一次性付完房款的钱在澳洲其他地区多买几处房产,既实现了利益最大化又分散了风险。 澳洲人第二个选择只还利息的原因是,万一物业租不抵供,可使每年的账面亏损最大化,合理地退尽量多的税回来啊。一次性付清房款以后,租金收益超过了折旧了怎么办?不但不能退税还得因为投资盈利而上税!
 
        如果实在忍耐不住证明“中国人都是大款”的心态怎么办,好吧,教你一招,澳洲还有一个非常好的政策,就是开立存抵贷账户,例:贷款30万,有10万闲钱存入存抵贷账户,那银行就按20万来算您的贷款利息,而您存入的10万,可以随时取出。
 
再融资 Refinance
 
        当房价涨了以后,比如60万的房子涨到了70万,可以用这10万的涨幅向银行申请再融资。拿这“隐形”的10万作为第二套房子的首付,“免费”购买第二套房产。以此类推,每隔几年便可以向银行申请再融资,轻松走上投资理财的正确道路。这就是西方版的母鸡生蛋,蛋变母鸡的故事。在发达国家,想要一夜暴富的几率非常低,巨额的财富往往都是通过几代人的努力慢慢积累起来的。掌握了正确的投资理念,每个人都可以生活的很好。
 
        澳洲房地产近40年来平均每7至9年即可增值翻番。有着这么平稳的发展,每年都有一定的增值,相比国内房产市场由宏观经济调控下的不稳定,澳洲房产的投资不失为一种稳健的方式

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